Artículo

Los fondos internacionales y los bancos dominan el panorama inmobiliario en España. Las Socimis, grandes protagonistas del sector, dan paso a las promotoras, que levantan el vuelo. El sector inmobiliario, gran damnificado de la crisis económica y financiera que azotó España en 2007, ha acaparado la atención del inversor internacional y se ha convertido en una de las principales opciones del capital a la hora de diversificar su cartera de inversiones ante la expectativa de atractivas rentabilidades en un entorno de tipos de interés bajo y la volatilidad de los mercados bursátiles. El ‘pinchazo’ de la burbuja inmobiliaria hace más de una década provocó la caída de algunos de los colosos con pies de barro que dominaban el sector y que acarreaban en sus balances unos niveles de deuda insostenibles con un negocio en claro retroceso. Compañías como Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis o Nozar se vieron abocadas al concurso de acreedores otras, como Metrovacesa, Realia, Colonial o Astroc (ahora Quabit) sobrevivieron tras llevar a cabo una importante reestructuración de su negocio. Tras una larga travesía del desierto, en 2013 el mercado inmobiliario empezó a vislumbrar la salida del túnel gracias a la apuesta de los grandes fondos internacionales. Nombres como Blackstone, Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Värde Partners, Lone Star y Apollo, que desembarcaron en un mercado muy tocado, han reactivado el sector, que además cuenta con un nuevo jugador: las Socimis, una figura hasta hace unos años casi desconocida en España. Las Socimis, protagonistas Estos vehículos de inversión, que disfrutan de ciertos beneficios fiscales y que están centrados en el alquiler de activos inmobiliarios, empezaron a tomar posiciones en 2014 y han ganado músculo y tamaño. En este sentido, Merlin, que salió a Bolsa en junio de 2014 para financiar sus primeros activos, absorbió dos años después el negocio patrimonial de la centenaria Metrovacesa para convertirse en la mayor Socimi española y una de las más grandes de Europa. Hispania -otra de las grandes Socimis puestas en marcha en 2014- está de moda tras el desembarco en su capital de Blackstone, uno de los fondos que lidera el mercado inmobiliario español y que prevé lanzar una opa sobre el 100% de la compañía. En caso de que la oferta prospere, Blackstone sumaría 20.000 millones en activos inmobiliarios en España. Colonial -uno de los supervivientes que resurgió de sus cenizas tras la debacle del sector inmobiliario- decidió el pasado año transformarse en Socimi y prepara su fusión por absorción con Axiare, cuya opa cerró con éxito el pasado mes de febrero. La opa de Colonial sobre Axiare ha permitido disparar la inversión inmobiliaria en el primer trimestre hasta los casi 4.100 millones. Esta operación supone un paso más hacía la previsible consolidación del sector. Entre las grandes Socimis destaca también Lar España, participada por la gestora estadounidense Pimco, y Testa, controlada por Santander, BBVA, Acciona y Merlin, en la rampa de salida para cotizar. Nuevas promotoras En cuanto al residencial, una nueva generación de promotoras ha surgido al albor de la recuperación y de la mano de los fondos se ha lanzado a la compra de suelos para aprovechar el ciclo alcista. Lone Star impulsó Neinor tras comprarle a Kutxabank el negocio inmobiliario a finales de 2014 para sacarla a Bolsa en marzo de 2017. La promotora, en la que ya no está presente Lone Star, está participada en un 28,7% por el fondo israelí Adar. Además en su capital figura Bank of Montreal, Invesco, Wellington y el fondo noruego. Otras de las promotoras que recientemente han debutado en Bolsa son Aedas -participada por el fondo Castlelake- y Metrovacesa -Santander y BBVA-. A estas se suman Vía Célere y Aelca -controladas por Värde- y que también preparan su salto al parqué. El reto de estas promotoras pasa por crecer de forma sostenible desafiando los cambios de ciclo y evitando los desmanes precrisis. Algunas voces advierten ya de calentamiento en el precio del suelo en algunas zonas de las Madrid y Barcelona.

En el argot cinéfilo, es conocido el dicho popular: «segundas partes nunca fueron buenas», aunque siempre hay excepciones como alguna saga exitosa que pudo mantener el nivel de la primera, cítese por ejemplo, ‘Terminator’. Pues bien, esta situación se ha repetido en el sector jurídico-tributario con la segunda parte del famoso Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) más conocido como «la plusvalía municipal» cuyas expectativas tras las últimas sentencias ningún contribuyente se esperaba. A raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria muchos contribuyentes vieron, durante las trasmisiones de sus inmuebles, como el precio de venta no conseguía cubrir el coste de compra. Ello, suponía declarar una pérdida patrimonial en su declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), o del Impuesto sobre Sociedades (IS). Pese a dicha pérdida, los Ayuntamientos, seguían exigiendo y, por tanto, liquidando el impuesto de plusvalía municipal al margen del resultado fiscal de la operación. Algunos ‘atrevidos’, instaron la acción judicial para combatir esta situación totalmente gravosa y perjudicial, lo cual, desembocó en Sentencias de gran repercusión mediática que aceptaban no pagar el impuesto cuando se probaba que la venta del inmueble había ocasionado una pérdida patrimonial para el transmitente. En concreto, una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) en 2017 declaró la inconstitucionalidad de alguno de los preceptos de la Ley de Haciendas Locales por no haber previsto supuestos en los que pudiera no existir capacidad económica susceptible de imposición, al no existir incremento de valor del terreno y, también, por impedir al sujeto pasivo aportar prueba en contrario, para poner de manifiesto esa inexistencia de incremento de valor. De este modo, el Tribunal Constitucional anuló la plusvalía municipal para aquellos supuestos inexpresivos de capacidad económica. En ‘román paladino’, cuando se transmiten inmuebles con pérdidas. Además, el TC, instó al Gobierno, a modificar la normativa para establecer los medios y procedimientos de prueba que permitan acomodar la situación del impuesto a la doctrina constitucional. A día de hoy, es decir, nueve meses después de la Sentencia, la reforma, ni siquiera ha comenzado a tramitarse en la vía parlamentaria. Ello, está motivando un incremento de la inseguridad jurídica tanto para los contribuyentes como para los Ayuntamientos encargados de gestionar y recaudar este impuesto, pues, nos encontramos en una especie de limbo jurídico hasta que el legislador reforme definitivamente el impuesto. Por ello, a la pregunta: ¿está vigente el impuesto?, podemos decir que, desde un punto de vista jurídico, no está claro el asunto. Después de años de litigiosidad, por lo menos, desde 2012, y de varias Sentencias de Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) que dieron la razón a los contribuyentes que alegaban que no debían pagar el impuesto por no haber tenido incremento de valor, el TC, ha anulado preceptos clave del impuesto y ha instado al legislador a reformar la ley que lo regula. La anulación del impuesto sólo afecta a determinados artículos, pero como son los que determinan el cálculo del tributo, ya tenemos Sentencias que entienden que no cabe liquidarlo, con lo que lo anulan incluso en casos de ganancias acreditadas. Recientemente una Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Barcelona ha eximido a un contribuyente del pago de la plusvalía a pesar de que hubo incremento de valor, lo que quedó acreditado por un informe pericial, porque el Gobierno no ha reformado el impuesto y considera que no existe forma alguna de liquidarlo y, por tanto, cualquier liquidación, debe ser anulada. Dicha Sentencia, sigue el criterio de otros TSJ como el de Madrid, el cual, mediante Sentencia de 19 de Julio de 2017, vino a establecer que cualquier liquidación practicada al amparo de los preceptos que fueron declarados inconstitucionales, no sería ajustada a Derecho. Si tras la Sentencia del TC teníamos claro que cualquier transmisión con pérdidas podía suponer la no sujeción al hecho imponible del impuesto, ahora, nos encontramos con que determinados Juzgados y Tribunales están anulando las liquidaciones incluso en supuestos de ganancias acreditadas. Por tanto, en estos casos de venta de inmuebles con ganancia fiscal, también se podría conseguir la recuperación del impuesto. Por ello, como decía al inicio de este artículo, en ocasiones, «las segundas partes, sí que fueron buenas» para los contribuyentes.

Fomento dará subvenciones a quienes construyan o rehabiliten edificios para el arrendamiento. El sector de la vivienda espera con interés el nuevo Plan Estatal de Vivienda, que será el eje de la política inmobiliaria del Gobierno para este año, 2019, 2020 y 2021. Su aprobación, que está prevista para la primera quincena de marzo, acarreará el lanzamiento de un nuevo programa de ayudas a la promoción y rehabilitación de viviendas destinadas al alquiler. «Para fomentar el número de viviendas que se ponen en alquiler vamos a aportar cantidades económicas importantes para que los promotores puedan poner en marcha nuevas promociones destinadas al alquiler», aseguró ayer Antonio Aguilar, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, en una jornada organizada por Preciosdevivienda.es, un portal que reúne para su consulta los informes y estadísticas de los 15 grandes agentes del sector. Los promotores podrán obtener la subvención en uno de los dos supuestos siguientes, según el borrador del Plan de Vivienda. El primero, «una ayuda directa, proporcional a la superficie útil de cada vivienda, hasta un máximo de 300 euros por metro cuadrado de superficie útil de vivienda». La cuantía máxima de esta subvención no podrá superar el 40% de la inversión de la actuación, con un límite máximo de 31.500 euros por vivienda. Antonio Aguilar, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento.F. Rodríguez El segundo supuesto es una ayuda de hasta 350 euros por metro cuadrado de superficie útil. La cuantía máxima de esta subvención no podrá superar el 50% de la inversión realizada, con un límite máximo de 36.750 euros por cada vivienda. En el primer caso, el precio del alquiler no podrá superar los 7 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil de vivienda. En el segundo, los 5,5 euros por metro cuadrado. Es decir, cuanta más ayuda se reciba, menor será el precio del alquiler que se podrá estipular. Los promotores están obligados a destinar las viviendas por un plazo de al menos 25 años al arrendamiento. Podrán acceder a estos alquileres quienes cobren menos de 28.500 euros. Además de este programa, la medida estrella del Plan de Vivienda será la subvención del alquiler de todas las personas que ingresen al año menos de19.000 euros, vivan donde vivan.

El precio de la vivienda en capitales y grandes ciudades ha aumentado un 7,5% en 2017, frente a la subida del 4,5% de media nacional, según Tinsa. El índice Tinsa IMIE que se ha dado hoy a conocer calcula que el precio de la vivienda terminada (nueva y usada) ha aumentado el año pasado casi tres puntos por encima de lo que lo hizo en 2016 (cuando repuntó un 1,7%. Los mayores repuntes en el precio de la vivienda se ha producido en las capitales y grandes ciudades (con un 7,5%) y en la costa mediterránea (un 5,7% más). Le han seguido Baleares y Canarias (un 3,8% más ) y las áreas metropolitanas (+3,7%). El único descenso anual se han registrado en el resto de municipios, con un retroceso del 0,4%. Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, prevé que «en 2018 se mantenga esta tendencia, con un crecimiento medio inferior al 5%. Aunque seguirán existiendo importantes diferencias entre territorios, la recuperación se extenderá a un mayor número de localizaciones. Las grandes capitales seguirán siendo los mercados más activos, aunque, seguramente, suavizarán los ritmos de crecimiento que hemos visto este año». Pese a la subida, el precio medio de la vivienda en España ha bajado 38,6% desde los máximos que marcó en 2007. En la costa mediterránea, el subíndice más castigado por la crisis, el ajuste desde entonces se ha reducido hasta un 45,8%. También destacan con una caída acumulada superior a la media las areas metropolitanas (-42,7%) y las capitales y grandes ciudades (-39,9%). Tanto Baleares y Canarias como el resto de municipios muestran descensos inferiores a la media nacional: un 28% en el caso de las islas y un 37,2% en las localidades más pequeñas.

Los fondos nacionales y extranjeros se hacen con el mercado | Las antiguas familias que dominaban el sector han dejado paso con la crisis a actores foráneos que llegan ante la saturación de Madrid y Barcelona Operarios en lo alto de una grúa en proceso de montaje para la construcción de un edificio en Valencia. /JUAN J.MONZO  [spacer type=»1″ height=»10″][spacer] En la primavera económica de 2004, una veintena de representantes del negocio inmobiliario en la Comunitat Valenciana constituyeron en un conocido hotel la Asociación de Promotores. Para inmortalizar el momento, se fotografiaron alrededor de una mesa octogonal de mármol rosado. Juan Bautista Soler, José Ramón Gallego (Llanera), José Luis Miguel (Onofre Miguel) y directivos de primer orden de Edival, Lubasa, Reyal Grupo, Vallehermoso, Ática, Urbis, Urbem o Salvador Vila sonreían con la seguridad de quien contempla un brillante futuro. Trece años más tarde, el perfil de los nuevos señores del ladrillo poco tiene que ver con aquellos empresarios y su lugar lo ocupan ahora sociedades participadas por fondos nacionales e internacionales que llegan tras saturarse los mercados de Barcelona y Madrid. Su actividad ha disparado el precio del suelo en Valencia un 50% en un año. Metrovacesa Dueño: Santander (61,3%), BBVA (29,5%), Popular (9,2%) y otros minoritarios Origen: España (Madrid) Principales operaciones: 440.000 metros cuadrados de suelo procedente de sus accionistas Metrovacesa, el gran superviviente que crece gracias a la banca Con 36 promociones en marcha en la Comunitat, 30 de ellas entre Béteray Torrent, en septiembre recibió de Santander, BBVA y Popular 440.000 metros cuadrados de suelo para edificar en los barrios valencianos de Moreras, Patraix y Benimaclet, al igual que en la Patacona de Alboraya(las antiguas Bodegas Vinival, que antes de la crisis fueron propiedad de la familia Soler) y también en la ciudad de Alicante. Metrovacesa no ha dejado de ser una referencia en el sector, a pesar de los malos tiempos y actualmente es uno de los primeros espada con 40.000 viviendas en construcción en todo el país. Aelca (Grupo Avintia) Dueño: Värde Partners Origen: Estados Unidos Principales operaciones: Promociones propias en Valencia y Alicante ciudad, pero también de la Sareb Aelca, un actor surgido en la crisis que seduce a los americanos Fundada en 2012 por Javier Gómez y José Juan Martín, el fondo de Estados Unidos Värde Partners se convirtió en el socio mayoritario el pasado año al adquirir el 75% del Grupo Avintia. Ya antes había estado en manos de Castlelake, que decidió actuar por su cuenta con Aedas Home. Promotora de la Sareb, confía salir a bolsa en 2018. Este año prevé invertir 170 millones de euros en suelo y aumentar su facturación casi un 50%. Actualmente está promocionando obra propia en Patraix (Valencia) y en San Juan (Alicante), aunque también activos de la Sareb en Campanar. Busca crecer en la costa. Atitlan Propietarios: Roberto Centeno y Aritza Rodero Origen: España (Valencia y Madrid) Principales operaciones: 100.000 metros del antiguo circuito urbano de Fórmula 1, locales y hoteles Atitlan, el jugador valenciano que consigue agitar el mercado Su última gran operación ha sido la compra del 55% del grupo de construcción y promoción Obinesa a la familia Batalla tras negociar una quita de deuda de 360 millones y ofrecer garantías por 60 millones. Esta sociedad en la que participa el yerno del presidente de Mercadona, Juan Roig, se adjudicó antes del verano 100.000 metros cuadrados de los terrenos del circuito urbano de Fórmula 1, tras entrar como accionista de Nuevas Actividades Urbanas (Nau) y Tejas Borja, además de locales comerciales con clientes como Mercadona o Bankia, y en hoteles, como el Rey Don Jaime de Valencia, explotado por la cadena Eurostars. Aedas Homes Dueño: Aedas Homes Origen: Estados Unidos Principales operaciones: Promociones en Dénia, Xàbia y en las ciudades de Valencia y Alicante Aedas Homes, un recién llegado con fuerza y que crece rápido A finales de enero, el fondo estadounidense Castlelake presentaba su nueva inmobiliaria, con una cartera en 1,35 millones de metros cuadrados de suelo en España, valorada en unos 1.000 millones de euros y capacidad para construir 12.000 viviendas. En la Comunitat cuenta con suelo en plazas turísticas clave como Dénia y Xàbia, pero también en los barrios de Quatre Carreres y Campanar en Valencia y en Alicante. Ya tiene promociones en venta y se prevé que sea uno de los primeros actores del sector. Prevé salir a bolsa. Q21 Real Estate Dueño: SB Berrocal Latino e Inmuebles del Cabo Origen: España (Madrid) Principales operaciones: Suelo en el barrio valenciano de Quatre Carreres, junto a la Ciudad de las Artes y las Ciencias, y promociones en marcha Q21 Real Estate, madrileños con ganas de ganar cuota en la Comunitat Con 1.700 viviendas en construcción en España, Q21 Real Estate es una de la promotoras más grandes del país. Madrileña, la propiedad está en manos de la familia Sánchez Carrascal a través de la sociedad SB Berrocal Latino y de Joaquín Ros por medio de Inmuebles del Cabo. Su principal mercado es Madrid y Málaga, aunque ya ha empezado a tomar posiciones en la Comunitat. Está desarrollando una promoción en Quatre Carreres, junto a la Ciudad de las Artes y las Ciencias de Valencia y siguen tanteando el mercado. ASG Activum Dueño: Familia Balaguer Origen: España (Alicante) Principales operaciones: Proyectos en la costa mediterránea, Madrid y Aragón ASG Activum, la renovación de un veterano que creció a contracorriente Surgida en Alicante en 1995, su crecimiento ha sido exponencial desde 2009, en plena crisis. En lugar de promover, se orientó a la gestión de activos inmobiliarios para otras plataformas, promotores, bancos y fondos de inversión, así como los propietarios privados y compradores de viviendas. Actualmente tiene más de una docena de proyectos en marcha, especialmente en la costa alicantina, aunque también suma una veintena entre Andalucía, Cataluña, Aragón, Murcia y Madrid.   Neinor Homes Dueño: Lone Star y Wellington Management Origen: Estados Unidos Principales operaciones: Adquirió suelo a Urbem por 27 millones y crece por toda España Neinor Homes, una firma cotizada en Bolsa y en plena revalorización En el mes de agosto, JP Morgan concedió un crédito a Neimor Homes por 150 millones de euros, pero ya antes era uno de los compradores más dinámicos del país. Adquirió a la valenciana Urbem suelo en el barrio de Malilla (frente a la nueva Fe) por valor de 27 millones y dispone de solares y promociones en Alicante, además de en distintos puntos de España. El fondo americano Lone Star sacó en marzo un 60% a Bolsa y conserva el 13% tras vender un 27% a otras firmas, como el fondo Wellingtong Management, que