El mercado español de la vivienda experimentó una desaceleración al ingresar en 2023, marcando un cambio respecto a dos años anteriores de notable efervescencia. A pesar de este enfriamiento general, los inmuebles de obra nueva enfrentaron la desaceleración de manera más leve en comparación con los de segunda mano.
Hasta noviembre, las cifras más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que se realizaron 104.016 transacciones de compraventa de inmuebles nuevos, representando una disminución del 4,2% en comparación con el año anterior. Esta contracción fue más moderada en comparación con los inmuebles de segunda mano, cuyas ventas se desplomaron un 10,4% durante los primeros once meses de 2023, alcanzando las 446.199 operaciones.
Durante el tercer trimestre del año anterior, el precio de los pisos nuevos experimentó un aumento interanual del 11%, una subida que no se veía desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria, según los datos históricos del INE. Este fuerte incremento, registrado en los meses de verano, superó el avance del 7,7% del segundo trimestre y el 6% del primero. En contraste, la vivienda de segunda mano se mantuvo con incrementos en torno al 3% en el mismo periodo.
Según el último informe de la Sociedad de Tasación, el precio medio por metro cuadrado para la obra nueva en España es de 2.871 euros. Sin embargo, en las principales ciudades como Barcelona, Madrid y San Sebastián, estos precios son considerablemente más altos, llegando a los 5.156 euros/m2 en Barcelona.
Los expertos coinciden en que la principal razón detrás de la escalada de precios en la obra nueva es la escasez de oferta. Se estima que alrededor de 110.000 viviendas recién construidas se venderán en el conjunto de 2023, representando solo aproximadamente el 19% del total de inmuebles transmitidos durante el año pasado. Este desequilibrio es más pronunciado en las grandes ciudades y zonas turísticas, donde la demanda supera con creces la oferta existente.
Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia, destaca la necesidad de poner más producto en el mercado mediante la facilitación de la disponibilidad de suelo urbano por parte de las administraciones. La complejidad regulatoria ha generado una situación difícil para satisfacer la demanda sólida del mercado.
A esto se suman otros factores clave como la escasez de mano de obra cualificada y el aumento de los costos de producción, que han impactado directamente en el precio final de venta. Aunque el encarecimiento de los materiales ha mostrado signos de estabilización, con un aumento del 0,7% interanual en agosto, acumula un incremento del 25% desde enero de 2021, derivado de tensiones inflacionistas posteriores a la invasión de Ucrania por parte de Rusia.
En cuanto a las perspectivas para 2024, no se anticipan cambios significativos en la oferta. A pesar de un ligero aumento del 2,6% en los visados de obra nueva hasta octubre, alcanzando los 91.666, las proyecciones indican que el stock se mantendrá en niveles similares. Se estima que se realizarán alrededor de 110.000 operaciones de compraventa de vivienda nueva, similar a las cifras del año anterior, según CBRE.
Enrique López Granados, presidente y fundador de Caledonian, señala que el parón de 2023 se prolongará en 2024 debido a la relación del sector inmobiliario con la economía general. La incertidumbre, impulsada por la ley de vivienda y la percepción de los inversores sobre el gobierno, ha llevado a algunos promotores a detener proyectos.
A pesar de estas preocupaciones, los extranjeros continúan siendo los principales impulsores del mercado en regiones como Cataluña, Madrid, Costa del Sol y Baleares, aunque se observa un claro frenazo en otras partes de España.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, destaca la incertidumbre entre los promotores, pero subraya que la vivienda nueva sigue vendiéndose, aunque a un ritmo más lento que en 2022. Además, la demanda podría fortalecerse en el segundo semestre si las condiciones financieras mejoran, según las expectativas de cambio en la política de tipos del Banco Central Europeo. Como resultado, se espera que la oferta continúe siendo limitada, ejerciendo presión al alza sobre los precios. CBRE pronostica un aumento del 4,8% en los precios durante este año, mientras que desde Solvia se espera un incremento más moderado en 2024.