El sector del retail ya no suscita desconfianza entre los inversores. Lo demuestran los 700 millones de euros invertidos en lo que va de año en este ámbito, lo que representa casi un 27% del total transaccionado en activos inmobiliarios. Esta cifra se acerca peligrosamente a los 900 millones invertidos en todo el año 2023. Y esto es solo el comienzo: se prevé que el ritmo de operaciones aumente en los próximos meses, convirtiendo a los centros comerciales en los activos más destacados del sector inmobiliario en 2024, junto con los hoteles.
Fondos, Socimis, promotoras y gestoras especializadas en retail han aprovechado el retorno del inversor para poner productos en el mercado. Según el informe “The Retail Property Telescope” elaborado por EY, a los 700 millones de euros ya transaccionados este año se suman activos en proceso de venta por unos 6.600 millones de euros, que podrían cambiarse de manos entre 2024 y 2026.
Del total en venta, el 70% son activos prime y, de estos, el 80% son centros comerciales, líderes en sus áreas de influencia y con más de seis millones de visitantes al año.
Un ejemplo del renacer del sector es la venta de Salera en Castellón y H2O en Madrid, ambos adquiridos por Lighthouse, o Islazul, ubicado en el barrio madrileño de Carabanchel y recientemente traspasado a Henderson Park y Eurofund. Asimismo, el grupo mexicano Cojab ha adquirido recientemente El Mirador (Cuenca), Alzamora (Alicante) y Odeón (A Coruña).
Entre los procesos en curso, destaca la venta del 50% de Intu en Xanadú, el mayor centro comercial de la Comunidad de Madrid; de los centros comerciales Som Multiespai (Barcelona), Zubiarte (Bilbao) y Ruta de la Plata (Cáceres), ahora en manos de ASG; o Espacio León, cuya venta está siendo negociada por Blackstone con Indotek.
Rentabilidad en su punto más alto “El cash on cash que generan estos activos a los inversores está muy por encima de la rentabilidad de los activos de renta fija. Si a este hecho le unes el apetito de los bancos (ver información adjunta) para acompañar a los inversores a mejorar sus retornos, el retail es, en estos momentos, imbatible cuando se compara con cualquier otro segmento del inmobiliario”, explica Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate para el área de Strategy and Transactions de EY España.
El informe de la consultora refleja que las rentabilidades de los activos prime en retail ya alcanzan el 7,5%, superando máximos históricos, por encima de hoteles (6%), logístico (5,3%), oficinas (4,8%) y residencial (4,2%). La rentabilidad del bono a diez años, por su parte, se sitúa en el entorno del 3%.
En cuanto a la densidad comercial, España cuenta con 350 metros cuadrados por cada mil habitantes. El año pasado se abrieron nuevas superficies o se llevaron a cabo ampliaciones por 177.951 metros cuadrados. El informe también señala que de los 60 nuevos proyectos en proceso, 48 son parques comerciales que aportarán 991.627 nuevos metros cuadrados de los casi 1,5 millones de metros cuadrados en marcha.
Aunque el temor a una apocalipsis del retail ha quedado atrás y se ha atenuado la preocupación por el impacto del comercio electrónico en los establecimientos físicos, el sector no está exento de desafíos.
Retos Entre los principales desafíos destaca la necesidad de encontrar una solución al repliegue de los operadores de moda (ver información adjunta) y optimizar el tamaño de las tiendas de alimentación, que, aunque siguen siendo muy rentables, no requieren tanto espacio.
Además, el informe advierte que los propietarios de los centros deben ser más “imaginativos” en los arrendamientos, pasando de los contratos convencionales a fórmulas con filosofía de joint venture, donde arrendador e inquilino pacten cómo repartir su negocio conjunto a largo plazo.
