Los fondos internacionales y los bancos dominan el panorama inmobiliario en España. Las Socimis, grandes protagonistas del sector, dan paso a las promotoras, que levantan el vuelo.
El sector inmobiliario, gran damnificado de la crisis económica y financiera que azotó España en 2007, ha acaparado la atención del inversor internacional y se ha convertido en una de las principales opciones del capital a la hora de diversificar su cartera de inversiones ante la expectativa de atractivas rentabilidades en un entorno de tipos de interés bajo y la volatilidad de los mercados bursátiles.
El ‘pinchazo’ de la burbuja inmobiliaria hace más de una década provocó la caída de algunos de los colosos con pies de barro que dominaban el sector y que acarreaban en sus balances unos niveles de deuda insostenibles con un negocio en claro retroceso. Compañías como Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis o Nozar se vieron abocadas al concurso de acreedores otras, como Metrovacesa, Realia, Colonial o Astroc (ahora Quabit) sobrevivieron tras llevar a cabo una importante reestructuración de su negocio.
Tras una larga travesía del desierto, en 2013 el mercado inmobiliario empezó a vislumbrar la salida del túnel gracias a la apuesta de los grandes fondos internacionales. Nombres como Blackstone, Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Värde Partners, Lone Star y Apollo, que desembarcaron en un mercado muy tocado, han reactivado el sector, que además cuenta con un nuevo jugador: las Socimis, una figura hasta hace unos años casi desconocida en España.
Las Socimis, protagonistas
Estos vehículos de inversión, que disfrutan de ciertos beneficios fiscales y que están centrados en el alquiler de activos inmobiliarios, empezaron a tomar posiciones en 2014 y han ganado músculo y tamaño. En este sentido, Merlin, que salió a Bolsa en junio de 2014 para financiar sus primeros activos, absorbió dos años después el negocio patrimonial de la centenaria Metrovacesa para convertirse en la mayor Socimi española y una de las más grandes de Europa.
Hispania -otra de las grandes Socimis puestas en marcha en 2014- está de moda tras el desembarco en su capital de Blackstone, uno de los fondos que lidera el mercado inmobiliario español y que prevé lanzar una opa sobre el 100% de la compañía. En caso de que la oferta prospere, Blackstone sumaría 20.000 millones en activos inmobiliarios en España.
Colonial -uno de los supervivientes que resurgió de sus cenizas tras la debacle del sector inmobiliario- decidió el pasado año transformarse en Socimi y prepara su fusión por absorción con Axiare, cuya opa cerró con éxito el pasado mes de febrero.
La opa de Colonial sobre Axiare ha permitido disparar la inversión inmobiliaria en el primer trimestre hasta los casi 4.100 millones. Esta operación supone un paso más hacía la previsible consolidación del sector.
Entre las grandes Socimis destaca también Lar España, participada por la gestora estadounidense Pimco, y Testa, controlada por Santander, BBVA, Acciona y Merlin, en la rampa de salida para cotizar.
Nuevas promotoras
En cuanto al residencial, una nueva generación de promotoras ha surgido al albor de la recuperación y de la mano de los fondos se ha lanzado a la compra de suelos para aprovechar el ciclo alcista.
Lone Star impulsó Neinor tras comprarle a Kutxabank el negocio inmobiliario a finales de 2014 para sacarla a Bolsa en marzo de 2017. La promotora, en la que ya no está presente Lone Star, está participada en un 28,7% por el fondo israelí Adar. Además en su capital figura Bank of Montreal, Invesco, Wellington y el fondo noruego.
Otras de las promotoras que recientemente han debutado en Bolsa son Aedas -participada por el fondo Castlelake- y Metrovacesa -Santander y BBVA-. A estas se suman Vía Célere y Aelca -controladas por Värde- y que también preparan su salto al parqué.
El reto de estas promotoras pasa por crecer de forma sostenible desafiando los cambios de ciclo y evitando los desmanes precrisis. Algunas voces advierten ya de calentamiento en el precio del suelo en algunas zonas de las Madrid y Barcelona.