La fuerte demanda y la falta de oferta están impulsando los precios de la vivienda en España, lo que hace que el mercado inmobiliario del país destaque en Europa frente a otros como Francia o Alemania, donde las subidas son mucho más moderadas. Durante 2025 el sector inmobiliario español siguió encareciéndose e incluso aumentó el ritmo de crecimiento. En el tercer trimestre de ese año, el precio de la vivienda subió un 12,8% respecto al mismo periodo de 2024, según los datos publicados por Eurostat. Esta cifra iguala el incremento registrado en el trimestre anterior y supera en medio punto porcentual el aumento observado al inicio del año, cuando se situó en el 12,3%. Con estos datos se alcanzan los niveles más altos desde que los precios comenzaron a recuperarse en 2014, después del desplome provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
Con esta subida, el precio de la vivienda en España creció más del doble que el promedio de la zona euro, que fue del 5,1%, y que la media de toda la Unión Europea, situada en el 5,5%.
Según Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, la principal razón de este aumento de precios se encuentra en el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Tras la crisis financiera de 2008, España no logró recuperar su ritmo de construcción de viviendas, lo que ha generado un déficit importante. El Banco de España calcula que faltan alrededor de 700.000 viviendas, una diferencia que continúa ampliándose. Además, cada año se crean más hogares de los que se construyen viviendas nuevas, por lo que el problema parece lejos de resolverse.
Hasta noviembre de 2025 se concedieron 127.368 permisos para iniciar obras de vivienda nueva, lo que supone un aumento del 7,43% respecto al año anterior. Si esta tendencia se mantuviera hasta final de año, el número total de visados alcanzaría aproximadamente los 139.000. Sin embargo, esta cifra sigue siendo insuficiente si se compara con los cerca de 180.000 nuevos hogares que se forman anualmente en el país.
Iñareta señala que sería necesario reactivar la construcción y volver a ver grúas en muchas ciudades españolas. Considera fundamental eliminar la visión negativa que existe sobre el sector de la construcción y poner en marcha medidas políticas que faciliten el desarrollo de nuevas viviendas, como una reforma de la Ley del Suelo que agilice los procesos urbanísticos.
Por otro lado, el mercado de compraventa también se ve presionado por personas que no pueden acceder al alquiler. El mercado del alquiler se encuentra muy tensionado, con precios muy altos y escasez de viviendas disponibles. De hecho, en muchos casos resulta menos costoso pagar una hipoteca que un alquiler. Según un informe de Idealista, una familia española media destina aproximadamente el 36% de sus ingresos netos al alquiler, mientras que la compra de vivienda representa alrededor del 26%, sin tener en cuenta el ahorro previo necesario para obtener financiación.
A este desequilibrio entre oferta y demanda se suma otro factor que diferencia a España de otros países europeos: su gran atractivo para compradores internacionales e inversores. Aproximadamente el 14% de las viviendas vendidas en 2025 fueron adquiridas por extranjeros, de acuerdo con datos del Colegio de Registradores.
Jaime Suárez, director general de Remax España, explica que España es percibida como un destino seguro que ofrece calidad de vida, buen sistema sanitario, buenas infraestructuras, clima favorable y buena conectividad. Por ello, compara al país con la Florida de Europa, ya que atrae una importante demanda de segundas residencias y de inversión incluso en periodos de incertidumbre económica.
Diferentes ritmos en Europa
Todos estos factores hacen que España sea una de las grandes economías de la zona euro donde más han aumentado los precios de la vivienda. Este crecimiento está muy por encima del registrado en países como Francia (0,7%), Alemania (3,3%) o Italia (3,8%).
En estos países el mercado inmobiliario se encuentra en una etapa distinta del ciclo. Durante años experimentaron fuertes subidas de precios y alcanzaron niveles muy elevados. Por ejemplo, entre 2007 y 2024 el precio de la vivienda en Alemania aumentó un 77,5% y en Francia un 25%. En cambio, en España apenas se recuperaron los niveles previos a la crisis.
Debido a estos antecedentes, los mercados francés y alemán fueron más sensibles al aumento de los tipos de interés y experimentaron caídas en 2023 y 2024. Tras ese ajuste, los precios han vuelto a crecer, pero a un ritmo mucho más moderado que en España.
Suárez señala que estos mercados son más maduros y presentan un comportamiento más estable, con ajustes de precios más graduales. Además, la desaceleración económica y el mayor impacto del coste de la financiación están frenando su crecimiento.
En el conjunto de la Unión Europea el panorama inmobiliario es muy diverso. Algunos países presentan incrementos muy elevados. Hungría encabeza la lista con una subida del 21,1%, siendo el país con mayor crecimiento en los últimos trimestres. Este fenómeno también se observa en otros países del este de Europa, donde los salarios están aumentando y la clase media se está consolidando, mientras los precios de la vivienda todavía parten de niveles relativamente bajos.
Tras Hungría se sitúan Portugal (17,7%), Bulgaria (15,4%), Croacia (13,8%), Eslovaquia (13,4%), así como Chequia y Lituania (10,8%). En total, ocho países europeos, incluido España, registran subidas superiores al 10%.
En el extremo contrario se encuentra Finlandia, el único país donde los precios de la vivienda disminuyeron, con una caída del 3,1%. El mercado inmobiliario finlandés lleva tres años ajustándose, en gran parte debido a la crisis económica que surgió tras la ruptura de sus relaciones comerciales y energéticas con Rusia después de la invasión de Ucrania.
Además de Francia, los países con subidas más moderadas fueron Chipre (0,1%), Suecia (0,5%) y Luxemburgo (1,2%).
Previsiones para 2026
Las previsiones para 2026 apuntan a una cierta normalización del mercado inmobiliario español. Los expertos consultados por el diario Expansión estiman que los precios podrían aumentar alrededor de un 7%, lo que supondría un crecimiento menor que el registrado en 2025, aunque todavía por encima de la media europea.
Suárez considera que los factores que explican la diferencia entre España y otros países seguirán presentes. Sin embargo, el mercado será cada vez más desigual según la ubicación. Las zonas más exclusivas y con mayor demanda seguirán experimentando subidas, mientras que en otras áreas los precios tenderán a estabilizarse.