Si tiene alguna pregunta que no se encuentra entre estas, no dude en contactar con nosotros. Le responderemos lo más rápido posible.
[expand title=”¿Por qué debo comprar en lugar de alquilar?”]
Una vivienda es una inversión, cuando usted alquila, extiende un cheque todos los meses y ese dinero se va para siempre. Pero cuando es propietario de su vivienda, puede deducir el coste de los intereses de su préstamo hipotecario de los impuestossobre la renta y también de los impuestos estatales. Esto le ahorrará mucho dinero todos los años, porque el interés que usted paga representará la mayor parte de los pagos mensuales durante los años de su hipoteca. También puede deducir los impuestos a la propiedad que paga como propietario de la vivienda. Además, el valor de su vivienda puede aumentar con el paso de los años.
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[expand title=”¿Existen subsidios especiales de propiedad de vivienda para padres solteros?”]
Hay ayuda disponible. Si bien siendo un padre soltero no tendrá el beneficio de contar con dos ingresos para reunir los requisitos para un préstamo, podrá obtener una calificación previa,cuando encuentre una vivienda que le guste dentro de los márgenes de precios que usted puede pagar. Póngase en contacto con el gobierno local para ver si existen programas locales de compra de vivienda que puedan ayudarlo.
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[expand title=”¿Qué es un préstamo hipotecario?”]
Podrá efectuar el pago de su vivienda al contado, o bien, mediante la obtención de un Préstamo Hipotecario. Un Préstamo, en general, es un contrato por el que una Entidad Financiera entrega una suma de dinero determinada, obligándose quien lo recibe a devolverlo en los plazos y condiciones pactadas entre ambos.
Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con garantía, garantía que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la vivienda) a favor del Banco o Caja que presta el dinero, es decir, la Entidad Financiera pasará a ser el propietario de la vivienda en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc.). El Préstamo se formaliza en una escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Clases de Préstamos Hipotecarios: Normalmente los Préstamos Hipotecarios se definen como:
De interés fijo: Es un tipo de préstamo en el que se acuerda, entre el cliente y la Entidad Financiera, un interés que permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.
De interés variable: Es un tipo de Préstamo en el que el interés varía cada cierto período de tiempo (generalmente cada año) de acuerdo con unas normas (índices de referencia, períodos de tipo de interés…)
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[expand title=”¿Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario?”]
Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales:
Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos:
Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.
Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.
Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán:
– Última nómina.
– Última declaración de la Renta.
– Otros justificantes de ingresos, si los hay.
– Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.)
– Última declaración de la Renta.
– Última declaración anual del IVA.
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[expand title=”Sé que existen muchos tipos de hipotecas y ¿cómo sé cual es la mejor para mi? ¿Cómo elegir el tipo de préstamo que más le interesa?”]
Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, usted se encontrará con el problema de la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades. Para ello tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:
A.- El importe del préstamo: Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total:
1.- El valor de la vivienda: La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.
2.- Los propios ingresos del solicitarle: El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.
B.- El interés: El interés, es “el precio” que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.
Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iniciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en:
1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo: El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.
En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir:
Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.
Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.
Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.
¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.
2.- Préstamos Hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:
Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.
Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.
El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado:
En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.
En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá que efectuar un mayor pago de intereses.
Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer planes de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).
¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable? Las principales ventajas son:
Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reducción del importe de la cuota a pagar.
Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.
Índices de referencia: Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son:
Mibor: Es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, el precio al que los bancos y cajas se prestan dinero mutuamente. Este tipo de interés lo comunica el Banco de España, en sus notas informativas diarias, así como en varios de sus otros medios de comunicación.
Banca Privada: Según la información que los bancos envían, por obligación, al Banco de España; es el tipo medio de las operaciones de crédito. Existen diversos tipos, siendo los más relevantes:
– Cuentas de crédito de l año a menos de 3 años.
– Préstamos de 3 o más años.
Asociación Hipotecaria Española: Es un índice de referencia del mercado hipotecario de periodicidad trimestral. Se calcula disminuyendo en un punto porcentual la media de los tipos de interés más utilizados en los Préstamos Hipotecarios concedidos por las entidades de la Asociación Hipotecaria Española para la financiación de la vivienda libre, considerando el último mes de cada trimestre natural.
Índice Activo de Referencia CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros): Según la información que las Cajas de Ahorro envían, por obligación, al Banco de España; es el tipo medio de las operaciones de préstamos personales de l año a menos de 3 años y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo de 3 o más años.
Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.
Para que un tipo de interés sirva de referencia:
Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.
Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.
Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.
>El Diferencial: Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿Cómo se especifica el valor diferencial?
– Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.
– Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.
C.- El período de Interés: Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre:
Período de interés a tipo fijo: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.
Período de interés a tipo variable: Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia.
D.- Cuota a Pagar: Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolución del capital prestado.
E.- Plazo de Amortización: Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá:
Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.
De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.
De la edad del solicitante.
Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.
F.- Sistemas de Amortización: Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.
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[expand title=”¿Existen ayudas para la adaptación de la vivienda habitual de un discapacitado?”]
Todos los años se convocan ayudas individuales para personas con discapacidad, dependientes de la Conserjería de Familia y Asuntos Sociales. En dichas ayudas existe una específica para la adaptación de la vivienda. La cuantía que se subvenciona dependerá del presupuesto que se otorgue. Dentro de los requisitos establecidos figura tener una minusvalía mínimo del 33%, ser español o extranjero en los términos contemplados en el Art. 2 de la Ley 11/1984 de Servicios Sociales, de 6 de junio, no superar determinados ingresos (varían si se es mayor de edad o no) y otros requisitos, según el tipo de ayuda.
La tramitación se realiza en el Centro Base correspondiente al interesado.
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[expand title=”¿Si se necesita realizar una reforma fuera de la vivienda, en el edificio, hay posibilidad de solicitar alguna subvención?”]
En este caso deben ponerse en contacto con la OCRE (Oficina Comarcal de Rehabilitación de Edificios). En función del lugar de residencia del interesado le corresponde uno en concreto. Los requisitos que deben reunirse son: que la vivienda cuente con más de 15 años de antigüedad, el 60% de los vecinos no debe superar el límite económico que tenga establecido cada OCRE. El OCRE 1 corresponde a Madrid Capital.
El tipo de obra que realizan está relacionado con la rehabilitación estético-funcional, adaptación funcional de edificio. Estas ayudas no incluyen cambio de mobiliario.
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[expand title=”¿En qué consiste la ayuda económica a través del cheque-vivienda?”]
Para optar a esta ayuda no pueden haber transcurrido más de dos meses entre la celebración del contrato de compra venta o escritura pública de compraventa, y la solicitud de ayuda económica.
La ayuda consiste en una subvención equivalente al 5% si el adquiriente tiene ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) y del 4% si tiene ingresos entre 2,5 y 3,5 veces de SMI. Estas ayudas no son exclusivas para discapacitados.
¿Existe alguna obligación de reservar un cupo de las viviendas de promoción pública para personas con discapacidad?
Según la Ley 8/1993 de 22 de Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid, en el artículo 27 se contempla que con el fin de garantizar el acceso a la vivienda de las personas con movilidad reducida permanente, en los programas anuales de promoción pública se reservará un porcentaje no inferior al 3 % del volumen total.
En las promociones de viviendas de Protección Oficial, los promotores, ya sean sociales o privados, deberán reservar en los proyectos que presenten para su aprobación la proporción mínima que se establezca reglamentariamente y, en todo caso, respetando el mínimo del 3%.
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[expand title=”¿Estoy obligado a hacer algún pago a cuenta o anticipo?”]
Los pagos a cuenta responderán siempre a los pactos previos que se han acordado. Generalmente, cuando se trata de una vivienda en construcción, comprador suele comprometerse al pago de unas cantidades mensuales, al de una cuota mayor en el momento de la entrega de la vivienda, y a pagar el resto a través de un préstamo. Por ello, cuando se entrega la vivienda ya se ha pagado una parte del precio total.
En el caso de las viviendas de segunda mano que comercialice algún intermediario inmobiliario, es habitual que se entregue unacantidad a cuenta, como reserva de vivienda para evitar que otros compradores interesados puedan anticiparse. Es necesario saber que estas cuantías, conocidas como arras, pueden tener una doble función, según acuerden las partes:
Como arras confirmatorias (el anticipo confirma el contrato de compraventa comprometiéndose las partes a formalizar la transmisión; si no se dice nada, entenderá que es en este concepto en el que han sido entregadas.
Como arras penitenciales, si han sido así pactadas expresamente, en cuyo caso el comprador perderá el importe entregado si no formaliza la compraventa, y vendedor las devolverá duplicadas si es él quien se opone a la venta.
Antes de realizar ningún pago es necesario tener en cuenta las dos siguientes circunstancias:
Conviene tener conocimiento de que quien nos vende es el verdadero propietario de la vivienda; para ello, podemos pedir una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio en el que se encuentre la finca , para acreditar la titularidad y estado de cargas (hipotecas, servidumbres, impuestos pendientes, etc)
Antes de realizar ninguna entrega a cuenta, es preciso, asegurarnos de que contamos con el compromiso de alguna entidad financiera (banco, caja de ahorros, etc) de atender el préstamo que necesitemos para pagar al vendedor. El vendedor no tiene responsabilidad en caso de que nosotros, como compradores, no tengamos la capacidad económica suficiente para pagar la vivienda.[/expand]
[expand title=”¿Es necesario firmar un contrato o algún otro tipo de documento?”]
La validez de la operaciónno está sujeta a la firma de ningún documento, si bien puede aconsejarse ninguna operación inmobiliaria si no queda reflejada por escrito.
Así, cualquier anticipo de un precio debe ir acompañado de la entrega del documento que acredite el pago; la compra de una vivienda a una promotora deberá ir acompañada de la firma del correspondiente contrato privado; la entrega de las llaves suele producirse con la firma del contrato de compraventa ante un notario; y la suscripción del préstamo hipotecario también se formaliza en la oficina notarial.
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[expand title=”¿Si ya hay un contrato firmado, por qué es necesario acudir al notario?”]
La validez de la compraventa de un bien inmueble, como lo es la vivienda, no está supeditada a una determinada forma; sin embargo, para que esa transmisión tenga efectos frente a terceros es necesario que exista la intervención de un notario, lo que permitirá poder inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
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[expand title=”¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?”]
El Registro de la Propiedad nos sirve para asegurar nuestra transmisión frente a terceros; imaginemos que, después de haber comprado la casa, aparece una tercera persona que dice haber firmado, antes que nosotros, un contrato privado con el vendedor conforme al cual es el propietario de la vivienda. Pues bien, la ley no amparará en la medida en que seamos nosotros quienes figuremos como propietarios en el Registro de la Propiedad.
En realidad, será la entidad financiera la que exija, imperativamente, que tanto propiedad como el préstamo y la hipoteca que lo garantiza estén inscritos, pues sin inscripción registral no hay hipoteca.
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[expand title=”¿Qué impuestos gravan la compra de la vivienda?”]
El acto de la compraventa está gravado con el Impuesto sobre el Valor Añadido, si compra una vivienda nueva a una empresa; el tipo de este impuesto es del 7%. El caso de que se trate de una vivienda de segunda mano, ya se compre a una empresa o ya a un particular, el impuesto que se liquidará será el de Transmisiones Patrimoniales, también del 7% en la Comunidad de Madrid.
El préstamo hipotecario tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados con tipos de gravamen del 0,4 al 1%, dependiendo de la garantía hipotecaria total.
El vendedor debe liquidar, por su parte el impuesto sobre el incremento de valores terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía. Se trata de impuesto que corresponde satisfacer al vendedor, pues grava el beneficio que obtiene por la variación al alza que soportará la vivienda.
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[expand title=”¿Como y quién debe liquidar estos impuestos?”]
Los impuestos pueden ser liquidados directamente por el comprador (salvo plusvalía que corresponde al vendedor). Sin embargo, es usual que la entidad financiera obligue a tramitar ella misma (a través de una empresa gestora) liquidación de los tributos, pues si la hipoteca no está inscrita no tiene validez.
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[expand title=”¿Qué seguros está obligado a contratar?”]
La ley no exige de manera expresa la formalización de ningún seguro; sin embargo la entidad financiera que otorgue el préstamo suele requerir la suscripción de seguro de daños, que cubra los posibles siniestros que puedan afectar a la vivienda.
Los seguros de vida, de amortización o de variación del tipo de interés son suscripción voluntaria.
En cualquier caso, el comprador mantiene el derecho a elegir la entidad aseguradora que desee.
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[expand title=”¿Cómo se formaliza del alquiler? ¿Es necesario que sea por escrito?”]
La validez del alquiler no está supeditada a una forma específica; sin embargo, para garantizarla seguridad de ambas partes, debe aconsejarse que se firme un contrato por escrito.
Existen modelos de contrato a disposición del público que se venden en los estancos además de recoger los requisitos generales que aseguran la validez del contrato sirve para liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados.
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[expand title=”¿Qué fianza pueden obligarme a constituir?”]
La ley obliga a que se haga entrega de al menos una mensualidad en concepto fianza, en el momento de celebrar el contrato. Esta exigencia es obligatoria porque arrendador debe depositar esa cuantía en los organismos correspondientes de las Comunidades Autónomas que así lo hayan establecido.
No obstante, el arrendador es libre de exigir garantías adicionales.
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[expand title=”¿Cuánto dura el alquiler?”]
La duración del alquiler es la que libremente acuerden las partes. Normalmente establecen plazos anuales, y el contrato se irá renovando si ningunade las partes opone a la prórroga.
No obstante, existen unos mínimos que el arrendador está obligado a acatar aunque el contrato prevea una solución distinta.
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[expand title=”¿Cuál es el plazo mínimo durante el cual puedo permanecer con el alquiler?”]
El inquilino tiene derecho a una duración del alquiler mínima de cinco años, si así lo desea. Si llegado ese plazo ninguna de las partes manifiesta lo contrario, el inquilino podrá mantener el alquiler durante tres años más; y a partir de ese octavo año, renovación será anual hasta que alguna de las partes resuelva el contrato.
Si tengo que dejar la vivienda antes de que finalice el plazo pactado. ¿He de pagar alguna indemnización?
Si la duración de nuestro contrato es anual, es posible que decidamos o necesiten dejar la vivienda antes de que venza la anualidad en que nos encontremos. En estos casos, es el contrato el que debe recoger la posible indemnización que se recoja para vencimiento anticipado.
Si el contrato no especificara nada, el arrendador tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios causados por la resolución anticipada, pero siempre que se pruebeny se cuantifiquen.
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[expand title=”¿Qué obras debo pagar como inquilino?”]
Las únicas obras que deben ser costeadas por el arrendatario son, además aquéllas necesarias por la culpa del propio arrendatario o de personas de su caso las debidas al uso ordinario y diligente de la vivienda.
Las obras de mejora y de conservación deben ser asumidas por el propietario, será que por ello tenga derecho a subir la renta mensual (salvo en determinados supuestos de obras de mejora).
¿Me pueden exigir que pague los gastos de comunidad de propietarios o Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes a la vivienda de la que no soy propietario?
En efecto, es posible que junto con la renta se exija, siempre que se hubiera pactado por escrito, el pago por parte del arrendatario de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponda a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
La cláusula del contrato que prevea el pago de estas cuantías, deberá determinar también el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
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[expand title=”¿Existe alguna posibilidad de comprar la casa en la que vivo de alquiler?”]
Sólo si el propietario vende o quiere vender la casa a un tercero. En este caso, el inquilino tiene un derecho de tanteo, por el cual el propietario de la vivienda debe comunicar al inquilino su deseo de venderla, así como el precio y cualquier oferta condición esencial de la transmisión; el inquilino dispone de un plazo de 30 días para aceptar la compra, contados desde la fecha de la comunicación.
En caso de que se efectúe la transmisión sin que el inquilino lo sepa o en condiciones diferentes a las que se le hayan comunicado, entonces podrá ejercitar el derecho de retracto, por el cual puede colocarse en el lugar del comprador de la casa. El plazo para este retracto es también de 30 días desde que se haya tenido conocimiento de la nueva propiedad, lo que sucederá al pagar la renta mensual.
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[expand title=”¿Qué diferencia hay entre un préstamo normal y un préstamo hipotecario?”]
La diferencia principal es la existencia de una hipoteca; no es lo mismo hipoteca, que préstamo, que préstamo hipotecario. El préstamo es un contrato en virtud del cual el prestamista entrega una cantidad de dinero al prestatario, para que éste la devuelva periódicamente, con pago de intereses. La hipoteca, por su parte, es un derecho de garantía conforme al cual el bien hipotecado queda afecto a la deuda que garantiza.
Y el préstamo hipotecario es un préstamo en el que la devolución del capital y los intereses estágarantizada por la vivienda que, precisamente, se paga con el préstamo.
¿Por qué para la compra de una vivienda es necesario un préstamo hipotecario y no basta con uno personal?
La vivienda es el bien de consumo más caro que adquiere el consumidor a lo largo su vida. Por su elevado precio, no es normal que se disponga de suficientes recursos económicos para pagarla al contado en el momento de la adquisición.
Para poder disfrutar de un crédito por un importe tan alto, la entidad financiera que hace el préstamo debe contar con las garantías suficientes de que el cliente podrá pagar las cuotas, conforme al calendario previsto. Para comprobar esta capacidad económica, la entidad financiera examina las características del solicitante, a partir de sus ingresos económicos, situación laboral, etc. Y además, obliga a que la propia vivienda que se compra garantice la devolución del préstamo que ha servido para pagarla.
Esta garantía, que es la llamada hipoteca, permite al acreedor (el banco o entidad financiera) solicitad al juzgado que subaste la vivienda en caso de que el deudor pague las cantidades a que se ha comprometido. Además, esta hipoteca persigue la vivienda, de forma que aunque la misma se transmita a una tercera persona, el banco sigue disfrutando de la garantía hipotecaria; ello es porque la hipoteca que está inscrita en el Registro de, y de ahí la importancia de consultarlo antes de decidirnos por una vivienda determinada.
Si puedo preguntar en varias entidades antes de decidirme por un préstamo. ¿Como puedo estar seguro de que la entidad financiera respetará las condiciones iniciales?
Para que la entidad financiera nos haga una oferta en firme es necesario que conste una tasación de la vivienda. Y para ello el usuario debe incurrir ya en costes, los de la tasación (entre 200 y 250 €), por lo que es conveniente asegurarnos bien de los términos de la operación, sobre todo del porcentaje de financiación que nos concederá el banco, para que el riesgo de pagar una tasación y que finalmente nos sirva por no celebrar la operación con ese banco, sea el menor posible.
Es cierto que algunas entidades financieras aceptan las tasaciones encargadas por otros bancos; aunque no sea una práctica generalizada, conviene no contar con esa posibilidad, pues de esta forma nos aseguraremos pagar sólo una tasación.
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[expand title=”¿Qué comisiones pueden cobrarme?”]
Son dos las comisiones asociadas a un préstamo hipotecario: la de apertura y la de cancelación.
La de apertura es libre, no existen límites a la hora de su fijación; por supuesto, es necesario discutirla con el banco, pues tras una buena negociación puede ser de%, y conviene pagar lo menos posible precisamente en el momento más difícil.
En cuanto a la de cancelación, sí existen límites máximos, por lo que se aplicará comisión pactada siempre que, si el interés fuera variable, sea inferior al 1% sobre el capital pendiente de amortizar. Si la hipoteca se suscribió después del día 27 de agosto de 2003, esa comisión será del 0,5%; y del 0,1% si se tratase de una modificación para ampliar el plazo del préstamo (con lo que se conseguiría una disminución de cuota). Si el interés fuera fijo, la comisión de cancelación se fija en un límite máximo de un 2,5%, según acuerdo pactado entre la Asociación Española de Banca, Ministerio de Economía y Hacienda y la Confederación Española de Cajas de Ahorros en fecha 29 de octubre de 1996.
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[expand title=”¿Si el tipo de interés es variable, de qué depende que suba o que baje?”]
Pactar un tipo de interés variable no significa autorizar al banco a que lo suba o baje arbitrariamente. Muy al contrario, sólo pueden pactarse tipos de interés variables siempre que:
No dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades; y
Los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con procedimiento matemático objetivo.
Por ello, es necesario que nuestro tipo de interés variable sea uno de los oficiales cuyos datos pública mensualmente el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado. De entre estos, los más conocidos y usados son el EURIBOR (interés al que una muestra de los bancos más representativos de Europa se prestan el dinero euros entre sí, para el plazo de un año), y los tipos medios de préstamos hipotecarios con plazo superior a un año formalizados por las entidades financieras españolas a su vez se divide en tres:
- i) media de los préstamos hipotecarios suscritos por bancos
- ii) igual que el anterior pero para los suscritos por cajas de ahorro y iii).
¿Este tipo de interés variable se aplica tal cual, o ha de hacerse alguna otra operación adicional sobre él?
Depende del tipo de referencia utilizado. Si es el EURIBOR, al tipo publicado en BOE se le suma un diferencial, que es un porcentaje que se pactará dentro de las condiciones económicas del préstamo; oscila entre el 0,4% y el 1%, si bien dependerá de cada caso.
Si se trata de otros tipos de referencia, como alguno de los tipos medios para préstamos hipotecarios a más de tres años, no suele aplicársele ningún diferencial pues se quedarían fuera del mercado.
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[expand title=”¿Qué es el redondeo?”]
Todos los tipos de interés oficiales para el mercado hipotecario se componen de entero y tres decimales, por ejemplo, 3,529%. Le sumemos o no un diferencial el resultado es una cifra algo complicada, por lo que puede pactarse un redondeo, que consistía en aproximar el porcentaje a una cifra de uso más fácil.
En la actualidad, sólo se permite que se pacte el redondeo hasta las fracciones octavo de punto, y siempre que el redondeo sea al alza o a la baja, esto es, alguna fracción más cercana por exceso o por defecto. La mecanización del cálculo de las cuotas ha convertido en innecesaria cualquier operación de simplificación.
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[expand title=”¿Qué impuestos lleva aparejada la formalización del préstamo hipotecario?”]
El préstamo hipotecario está exento de IVA. Tributa, sin embargo, por el Impuesto Actos Jurídicos Documentados, este dependerá de cada Comunidad Autónoma.
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[expand title=”¿Existe algún gasto más relacionado con la concesión del préstamo hipotecario?”]
Además de las comisiones e impuestos ya explicados, debe tenerse en cuenta arancel notarial y registral que debe abonarse, respectivamente, al notario y al Registro de la Propiedad, por la autorización e inscripción de la escritura del préstamo. Este arancel está en función de la cuantía del acto autorizado.
Asimismo, la entidad financiera suele exigir la suscripción de un seguro contra los daños que puedan producirse en el inmueble, como el incendio; el consumidor es libre, dentro de los parámetros de seguro exigidos, de contratar con la entidad aseguradora que desee. La tramitación de la escritura pública (liquidación de los impuestos correspondientes y presentación en el Registro de la Propiedad) puede hacerla personalmente el interesado, si bien la entidad financiera suele exigir que sea una empresa propia quien lo tramite.
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[expand title=”¿Qué plazos de garantía tienen las viviendas?”]
Las viviendas cuya licencia de obra fuese posterior al 6 de mayo de 2000 tienen el siguienterégimen de garantía:
Un año para los defectos de terminación o acabado de la vivienda que no impida una adecuada habitabilidad de la misma.
Tres años para las deficiencias que afectan a la habitabilidad de la vivienda, tal es como falta de aislamiento contra el ruido o falta de aislamiento contra la temperatura externa, así como la falta de salubridad en la edificación.
Diez años para las deficiencias graves que afecten a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga o que afecten a la estructura del edificio.
En el caso de viviendas iniciadas con anterioridad a esa fecha, se aplica el régimen del Código civil, que establece un plazo de 10 años para la responsabilidad del constructor y del arquitecto, cada uno según su ámbito de actuación, en caso de que aparezcan vicios que impidan el destino de la vivienda a tal fin (ruina funcional). Si causa fue la falta del constructor a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
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[expand title=”¿Si compro una vivienda quién debe pagar los gastos de escrituración?”]
Cuando vamos al notario para que nos otorgue la escritura pública de compraventa de la vivienda. Los gastos de otorgamiento deberá pagarlos el vendedor, salvo que no se pacte lo contrario entre comprador y vendedor.
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[expand title=”¿Qué impuestos debo pagar al comprar una vivienda y quién tiene que pagarlos?”]
Pagaremos el IVA (7%) si se trata de una vivienda de nueva construcción y el impuesto de transmisiones patrimoniales (7%) si es de segunda transmisión, además de actos jurídicos documentados y deberá de pagarlos el comprador.
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[expand title=”¿Qué es el impuesto del valor añadido (IVA)?”]
Es aquel impuesto que grava las compraventas de viviendas nuevas (7% IVA), salvo en regímenes especiales.
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[expand title=”¿Qué es el impuesto de transmisiones patrimoniales?”]
Es aquel que grava entre otras cosas la compraventa de segunda mano y las sucesivas es el 7% actualmente.
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[expand title=”¿Quién debe pagar los gastos de inscripción de la vivienda?”]
Los gastos de inscripción en el registro de la propiedad debe pagarlos la parte compradora, salvo que se pacte lo contrario entre vendedor y comprador.
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[expand title=”¿Quién debe presentar la declaración al catastro?”]
Cuando adquirimos una vivienda siempre hay que modificar el titular catastral de la misma, esta declaración la debe de presentar el comprador aunque también puede hacerla el vendedor.
Para ello deberemos de rellenar le modelo de declaración correspondiente en la gerencia territorial del catastro, ayuntamiento o delegación de economía y hacienda presentándola antes de que cumplan dos meses a contar desde el día siguiente de la firma de escritura pública.
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[expand title=”¿Qué es el euribor?”]
Euribor es la abreviatura de “europe interbank offered rate”, o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero.
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[expand title=”¿Cómo se calcula?”]
Se calcula haciendo una media de los tipos de interés de las entidades financieras más importantes de Europa para depósitos interbancarios, se utiliza como referente en las tasas de las hipotecas en los países que pertenecen a la unión monetaria europea. Su cálculo se realiza por la media simple de los tipos de interés diarios de las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios, entre las 64 entidades financieras con mayor volumen de negocio. Por tanto el euribor varía cada día, en el caso de las hipotecas se suelen revisar cada 6 meses o un año (en función de la contratada).
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