Garajes: así está el alquiler y la rentabilidad en los barrios de Madrid y Barcelona

La nueva Ley de Vivienda ha puesto el alquiler en el punto de mira. La norma plantea controles de precios en las zonas tensionadas y limita las subidas de las rentas en las viviendas de uso habitual. En este contexto, hay otros activos inmobiliarios, como las plazas de garaje, que pueden resultar más atractivos para los inversores porque están libres de estas de restricciones. Pero, ¿cómo está este mercado en las dos principales ciudades españolas? ¿Por cuánto se puede alquilar un aparcamiento? ¿Es rentable?

El precio del alquiler de las plazas de aparcamiento ha aumentado de media en España un 2,9% en el último año, hasta situarse en los 72,90 euros al mes, según un informe reciente de Fotocasa. María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario, resalta que la subida ha sido menor que la caída presentada en el ejercicio anterior, que fue del 3,6%. “Son datos muy estables, que indican que la demanda de alquiler se ha rebajado y no está ejerciendo tanta presión sobre el mercado como en años pasados”.

Ha habido varios factores que han contribuido a equilibrar la oferta y la demanda. Por un lado, el encadenamiento de crisis que ha sufrido el sector del automóvil, con la escasez de chips, las dificultades en la logística y el encarecimiento energético, han hecho que 2022 se cerrara con las ventas de coches en España más bajas de la última década. Por otro, la vuelta a la normalidad tras los años más duros de la pandemia ha hecho que muchos ciudadanos hayan vuelto a utilizar el transporte público, sobre todo, para moverse por las grandes ciudades. A esto se suman otros incentivos para la renovación del parque automovilístico que, por ejemplo, en Madrid permiten que los coches con etiqueta cero no paguen parquímetro, reduciendo así la necesidad de una plaza de garaje.

De todas formas, en Madrid y Barcelona, dos de las capitales más activas en este segmento, los precios son más altos que la media y se sitúan en los 89 euros y 94 euros, respectivamente. Además, hay barrios en estas dos urbes en los que el alquiler de un garaje supera la barrera de los 100 euros.

¿Por cuánto se alquila una plaza de garaje en Madrid?

En Madrid el distrito más caro para arrendar una plaza de parking es el de Centro, donde se pagan hasta 130 euros al mes. Chamberí (123 euros), Salamanca (117 euros) y Chamartín (101 euros) son otros barrios donde el precio del alquiler de garajes supera ampliamente la media. Tras estos se sitúan Retiro (95 euros), Arganzuela (90 euros) y Tetuán (89 euros).

En el otro lado, los garajes más baratos están en Hortaleza (63 euros), Fuencarral- El Pardo (74 euros), Ciudad Lineal (80 euros), San Blas (80 euros) y Moncloa-Aravaca (83 euros), según los datos disponibles en el portal inmobiliario.

Además, en cinco de los siete distritos analizados de Madrid el precio del alquiler de los garajes subió en 2022 respecto al año anterior. Las mayores alzas se registraron en San Blas con un 19,5%, seguido de Barrio de Salamanca con un 12,9%, Centro con un 9,8%, Retiro con un 5,2% y Tetuán con un 1,0%. Así, por ejemplo, los residentes del distrito de San Blas debían pagar por un garaje una media de 67 euros al mes en 2021, frente a los 80 euros que costaba un año más tarde.

Por otro lado, los dos distritos en donde el alquiler de garajes ha descendido son Hortaleza (-2,6%) y Ciudad Lineal (-0,3%). De esta forma, los residentes del distrito de Hortaleza debían pagar por un aparcamiento una media de 65 euros al mes en 2022, frente a los 63 euros que abonaban un año después.

¿Y en Barcelona?

En la Ciudad Condal la zona más cara para arrendar una plaza de garaje es la de Sarrià-Sant Gervasi, situada en la parte alta de la ciudad y con la renta per cápita más elevada, donde el precio asciende a 101 euros al mes. Tras este barrio, se sitúa Ciutat Vella (99 euros), Eixample (96 euros), Gràcia (96 euros), Sant Martí (94 euros) y Les Corts (94 euros).

Por su parte, los distritos con las rentas más económicas para arrendar un garaje son Sant Andreu (80 euros), Nou Barris (85 euros), Sants-Montjuïc (90 euros) y Horta-Guinardó (91 euros).

En cinco de los ocho distritos analizados de Barcelona el precio del alquiler de los garajes subió a cierre de 2022 respecto al año anterior. Los barrios con los incrementos más destacados fueron Sarrià – Sant Gervasi (4,9%) y Sant Martí (4,1%), seguidos de Horta – Guinardó (2%), Eixample (1,4%) y Sant Andreu (0,5%). Así, por ejemplo, los residentes del distrito de Sarrià – Sant Gervasi debían pagar una mensualidad de 97 euros por su aparcamiento en 2021, frente a los 101 euros de un año después.

Por otro lado, el distrito donde más cayó el precio fue Sants – Montjuïc (-1,8%). Esto supone que los residentes de esta zona pasaron de pagar por el arrendamiento de sus garajes 92 euros al mes de media en 2021 a 90 euros, un año después. También se abarataron los alquileres en Gràcia (-0,8%) y Les Corts (-0,2%).

¿Sigue siendo rentable comprar para alquilar?

Las plazas de garaje, como el resto de activos inmobiliarios, han sido tradicionalmente, un valor refugio con altos rendimientos para muchos inversores. Además, ahora tienen la ventaja de que los aparcamientos escapan del control de precios del alquiler de la nueva ley -que sí afecta a la vivienda habitual-.

En estos momentos, comprar una plaza de garaje para luego alquilarla sigue siendo rentable en España, pero menos que años anteriores. La rentabilidad bruta de este tipo de activos inmobiliarios cerró el pasado año en el 7,5% de media nacional, lo que supone un descenso de casi un punto porcentual con respecto a finales de 2021, cuando alcanzó el 8,4%. Aun así, duplica, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (3,2%).

“El 2022 cierra con la rentabilidad más baja del último lustro debido al aumento del precio de compra de una plaza de garaje. En el último año, el coste se ha incrementado un 14%, mientras que el precio del alquiler un 2,9% a nivel nacional”, explica Matos. En España el precio medio de venta de las plazas de aparcamiento está en 11.619 euros, aunque en la capital se eleva hasta casi los 15.000 euros y en la Ciudad Condal supera los 19.000 euros.

Sin embargo, “cada vez más ahorradores particulares se decantan por esta opción, que requiere una inversión inicial muy reducida y el rendimiento obtenido sigue siendo el mayor del inmobiliario”, añade.

En Madrid y Barcelona la rentabilidad de los garajes llegó al 6% y el 6,2%, respectivamente, en ambas con un ligero avance respecto a 2021. Además, hay barrios en los que los rendimientos son más elevados como los madrileño Moncloa-Aracaca (7,2%) y San Blas (7,2%), así como los barceloneses Horta-Guinardó (6,8%), Sants-Montjuïc (6,5%), Eixample (6,3%), Sarrià- San Gervasi (6,1%), Les Corts (6,1%) y Nou Barris (6,1%).

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